刘展超 唐文祺

     上周末，住建部等三部委发布二套住房认定政策，楼市调控的一大悬疑终于揭晓，“认房又认贷”也成为二套房贷政策出台后最严厉的认定标准。

　　但对于政策落地之后的市场走向，多个房地产业内人士仍然认为“前景不明”，而地方的执行力度将对新规的效力产生很大影响。

　　新政影响尚难判断

　　根据新规，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。而执行信贷差异化标准的核实范围，通俗点说，便是业界所称的“认房又认贷”。

　　所谓“认房又认贷”，即指贷款人在审批借款人借款申请时，在执行信贷差异化政策的参考审核中，既按照银行征信系统又按照所在地房屋登记信息系统来“过滤”，可谓是双重保险。

　　这本在市场预期之中，今年国务院要求住建部加入二套房的认定工作，就意味着将改变此前二套房只“认贷”的格局。在此之前，一直是央行和银监会两部门负责这一工作。

　　不过，“认房”工作需要地方建立联网的房屋登记系统，但不少城市目前还没有建立这一系统，一个城市内查询居民的实际房屋拥有数量尚且不易，更何况严格执行上述政策需要在全国范围内查询房屋信息，可想难度之大。因此，在银行征信系统已经形成全国联网的情况下，“认贷”方式成为“认房”的补充。

　　但“双保险”究竟有多保险，业界看法不一。

　　我爱我家副总裁胡景晖对《第一财经日报》表示，在二套房认定标准上时常处在纠结状态，力度时紧时松。“现在的标准有些过于严厉了。”胡景晖认为，此举除抑制投机需求外，也会导致一部分自住性需求遭误伤，比如一对夫妻中，一人婚前有一套面积较小的住房，婚后两人如再用贷款购房，就被视为二套房贷。此外，他表示，如果是“认房”为主要依据，而全国房屋登记系统却不完善，地方部门很难真正执行，这就对政策的严肃性提出了考验。

　　上实控股副行政总裁倪建达也认为，新政的执行有一定难度， “信贷差别化政策对于购房者的心理影响更为明显，如果是从全国范围内进行审核的话，还是需要时间。”

　　还有接受采访的开发商认为，新政“有紧有松”。“松”的方面：新政规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民贷款购房，可按第二套(及以上)差别化住房信贷政策执行。而在此之前，银行的普遍做法是针对这一客户群一律暂停放贷。“紧”的方面：二套房认定标准的确立，导致贷款成数提升。基于这一原因，房产总价这一因素，对购房行为的影响将更大，“我们新推项目就是考虑到这一因素，对房价作出了适当调整。”该开发商称。

　　下一步政策方向：增供应

　　作为楼市调控的一大利器，各界对二套房贷是否能遏制高房价的效果看法不一。市场的僵持也使得业界对调控本身提出了疑问。

　　胡景晖表示，房地产调控政策出台接近两个月后，从效果看还远未达到政策预期，但楼市的交易量迅速萎缩，而开发商企业也放慢了开盘速度，整个市场形成了一种僵局。

　　他认为，在目前的格局下，如果不采取其他的对策，若调控政策一旦撤出，房价可能会出现报复性反弹。因此，下一阶段调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房的供给和新房的供给，扭转市场预期。

　　目前从各地披露的信息来看，地方上已经开始加速保障房建设，但由于房屋建设存在一定周期，大批量入市尚需一段时间。

　　相比政府主导的保障房建设看起来“如火如荼”，近期由于市场形势不明，开发商一般放缓了新盘供应，导致新增房源不足。中国不动产研究中心3日发布的报告显示，北京5月开盘项目仅有24个，相较4月的42个项目大幅锐减。而已开盘的项目也大多通过延缓销售进度的方式，观察市场反应和政策走势。

　　“目前关键是政府要采取措施，让开发商加速推盘增加市场供应。”胡景晖称，政府在这方面应该还是有很多办法的。